Como parte del seguimiento a las normas que impactan la actividad edificadora, Camacol B&C ha estudiado y analizado el proyecto Ciudad Lagos de Torca, que define el desarrollo del norte de la ciudad. El 3 de marzo la Administración Distrital hizo público el decreto 088 con el que aprobó este proyecto. A continuación los puntos más destacados.
El desarrollo de Ciudad Lagos de Torca gira alrededor del espacio público de forma equitativa. El desarrollo urbano se complementa con corredores de transporte masivo, y la movilidad no motorizada (peatones y bicicletas) es una prioridad. La norma urbana promueva la mezcla de usos y el respeto por la estructura ambiental.
Según lo refleja el Decreto, se propone un Complejo de Intercambio Modal (CIM), seis troncales de Transmilenio y un sistema de ciclorrutas que acompaña a la Malla Vial Arterial (principal y complementaria), Intermedia y Local. El espacio público será generoso con controles ambientales, andenes, alamedas y ciclorrutas.
Ciudad Lagos de Torca tiene un área total de 1.801,15 hectáreas brutas, de las que el 39,6% se encuentran en suelo de expansión, y el 60,4% en suelo urbano. El suelo de protección alcanza 336,2 hectáreas, un 18,7% del área total. Cuenta con diez corredores ecológicos que bajan desde los Cerros Orientales al Parque Metropolitano Guaymaral, el cual contará con 76,8 hectáreas. Se proyecta la restauración del Humedal Torca-Guaymaral y garantiza la conectividad ecológica por medio de parques lineales y alamedas que conectan las distintas zonas verdes.
Usos del suelo
El número estimado de hogares que habitará Ciudad Lagos de Torca es de 135.000. Se desarrollarán unidades de tipo multifamiliar, donde el 40% pertenecerán al segmento de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP), distribuidos en 20% cada uno.
Las áreas residenciales VIS y No VIS tendrán un 5% de usos destinados a comercio, mientras que en las zonas de VIP, será de 3%. Esto garantizará a los residentes la cercanía a este tipo de servicios y facilitará la movilidad.
Otros usos del suelo planteados son:
- Industrial y Dotacional: zona de servicios urbanos básicos, equipamientos deportivos y recreativos, equipamientos colectivos y el Parque Metropolitano Guaymaral.
- Comercio y Servicios: zona de comercio cualificado, de grandes superficies, de comercio pesado, aglomerado y de servicios empresariales.
- Áreas Urbanas Integrales: con prioridad residencial, múltiple e industrial y de servicios.
Manzanas y súpermanzanas
El Decreto define para el desarrollo de esta zona súpermanzanas de máximo cuatro hectáreas, manzanas de hasta 1,3 hectáreas, y un área mínima para los lotes de 650 metros cuadrados. Estas dimensiones también facilitan la movilidad peatonal debido a que generan distancias entre las manzanas más cortas. Las súpermanzanas deberán tener acceso por medio de malla vial principal o intermedia, y las manzanas siempre deben tener acceso frente a vía local.
Para el desarrollo de las edificaciones se proponen tipologías aisladas o continuas. La tipología aislada debe cumplir con los aislamientos determinados en el Decreto 88 de 2017. En tratamiento de desarrollo, se deben dejar cesiones públicas de 25% del área neta urbanizable, que se distribuyen el 17% en zonas verdes y el 8% para equipamiento. El equipamiento dotacional se ubicará frente a los parques.
Otro elemento importante es que no se permitirá cerramiento contra espacios en proyectos que propongan usos comerciales, dotacionales y de servicios, por lo menos en primer piso o nivel de acceso. Tampoco se permitirán en lotes producto de subdivisión de manzanas. Esta norma invita a propuestas arquitectónicas novedosas que mantengan la seguridad y la estética de los edificios.
Edificabilidad
La edificabilidad está relacionada con el sistema de cargas generales, lo que significa que si se proponen índices superiores a la edificabilidad básica, estos se pagarán con una Unidad Representativa de Aporte (URA), las cuales financiarán el desarrollo de infraestructura de vías, servicios, espacio público y parques de Ciudad Lagos de Torca. Las URA serán administradas por una fiducia, asegurando los recursos para las obras de urbanismo.
El decreto establece como índice de edificabilidad el que resulta de la aprobación de los instrumentos de gestión, que contiene el índice de construcción básico y el adicional. A este último se accede solo por los aportes de carga general que efectúen bajo el esquema de reparto equitativo de cargas y beneficios que se establece en esta norma.
En conclusión, el desarrollo urbano de Lagos de Torca plantea un modelo novedoso orientado al transporte sustentable. Eso significa que los habitantes tendrán opción de movilizarse en sistemas transporte masivo y habrá un incentivo importante a la movilidad en modos no motorizados. Esto se logrará mediante la mezcla de usos, un espacio público generoso con parques, alamedas y ciclo rutas. La edificabilidad de las construcciones pagará por las obras de urbanismo y la mezcla de tipos de vivienda garantizará una ciudad incluyente. En consecuencia, se plantea un desarrollo urbano equilibrado, respetuoso con el medio ambiente y una forma de vivir más sostenible.
